Herallocatie oude eigenwoningschuld zonder verkoop?

De schulden die zijn aangegaan voor de aankoop, de verbetering of het onderhoud van een eigen woning vormen tezamen de eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld kan niet hoger zijn dan de koopsom met bijkomende kosten en de kosten van verbetering en onderhoud of de afkoopsom van een erfpachtrecht. De rente en kosten van de eigenwoningschuld zijn aftrekbaar.

Voor de voormalige eigen woning, die leeg staat in afwachting van verkoop, geldt een bijzondere regeling. Deze woning wordt nog tot drie jaar na het jaar waarin de woning niet langer door de eigenaar wordt bewoond als eigen woning aangemerkt naast de nieuwe eigen woning. Dat betekent dat gedurende die periode voor twee woningen de betaalde rente aftrekbaar is. Als de woning na het verstrijken van de driejaarsperiode nog niet is verkocht, gaat deze van box 1 naar box 3. De opbrengst bij vervreemding van een eigen woning, verminderd met de verkoopkosten en de eigenwoningschuld, wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve neemt af bij aankoop van een eigen woning met de koopsom en de voor die woning geldende eigenwoningschuld. De overgang van een (voormalige) eigen woning naar box 3 wordt als een vervreemding aangemerkt.

Bij de Hoge Raad is een procedure aanhangig over de vraag of de schuld op de voormalige eigen woning na de driejaarstermijn met de woning naar box 3 overgaat of kan worden toegerekend aan de nieuwe eigen woning. De belanghebbenden in deze procedure hadden het voornemen om de oude lening na verkoop van de oude woning te besteden aan een verbouwing van de nieuwe woning. In afwachting van de verkoop was de verbouwing voorgefinancierd met eigen geld. De vraag was of de rente op de oude schuld na het verstrijken van de driejaarstermijn aftrekbaar was in verband met toerekening daarvan aan de verbouwing van de nieuwe woning. Hof Arnhem-Leeuwarden is van oordeel dat de oude lening met behoud van aftrek kan worden meegenomen naar de nieuwe woning. Het hof verwees in zijn oordeel naar een goedkeuring in een besluit van het ministerie van Financiën van 2010. Die goedkeuring is echter bedoeld voor gevallen waarin bij daadwerkelijke verkoop en aankoop van een eigen woning de oude lening meteen wordt afgelost met de nieuwe lening.

De staatssecretaris van Financiën heeft tegen de uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Volgens de staatssecretaris volgt de schuld de woning bij de overgang naar box 3.

De A-G is van mening dat de goedkeuring uit het besluit in deze situatie niet van toepassing is, omdat er geen verkoopopbrengst is die kan worden herbesteed. Onder verwijzing naar enkele arresten van de Hoge Raad uit 2006 en 2008 is de A-G van mening dat renteaftrek wellicht toch mogelijk is. Uit de arresten volgt dat voorfinanciering van een verbouwing met eigen middelen zolang de oude woning niet is verkocht niet in de weg staat van renteaftrek. De belanghebbende betoogt dat hij voor de verbouwing van plan was om de oude lening deels voor de financiering van de verbouwing te gebruiken. Het verschil met de arresten is dat in die zaken een lening werd aangegaan na de voorfinanciering, terwijl de belanghebbende in deze zaak al een lening had lopen. De A-G vindt dat verschil niet principieel. Renteaftrek is ook mogelijk wanneer een oude lening na verloop van tijd wordt vervangen door of wordt omgezet in een nieuwe lening.

Beslissend is volgens de A-G of de oude lening is omgezet in een lening voor de verbouwing van de nieuwe woning. In de twee feitelijke instanties is dat niet vastgesteld. De A-G meent dat de Hoge Raad de procedure moet verwijzen naar een ander hof om vast te stellen of de bestaande lening daadwerkelijk (deels) is geheralloceerd voor de overgang van de oude woning naar box 3.

Deel deze pagina: