Bij de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak wordt overdrachtsbelasting geheven van de verkrijger. Het begrip verkrijging houdt niet alleen de overdracht van juridische eigendom in, maar ook van economische eigendomsoverdracht. Economische eigendom houdt in een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot een onroerende zaak waardoor iemand een belang heeft bij de onroerende zaak en enig risico van waardeverandering loopt, zonder dat hij juridisch eigenaar of zakelijk gerechtigde is.
De Wet belastingen van rechtsverkeer bevat een samenloopvrijstelling. Die bepaling voorkomt dat bij de overdracht van een onroerende zaak zowel omzetbelasting als overdrachtsbelasting wordt geheven. Voor de levering van onroerende zaken geldt in de meeste gevallen een vrijstelling van omzetbelasting, maar die vrijstelling geldt niet voor nieuwe gebouwen en voor bouwterreinen. Een bouwterrein is een perceel onbebouwde grond dat is of wordt bewerkt met het oog op bebouwing of waarvoor een bouwvergunning is verleend.
Bij de Hoge Raad is nu een zaak in behandeling over een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting die werd opgelegd aan een projectontwikkelaar in verband met de aankoop van grond waarop een gebouw stond. In de koopovereenkomst was afgesproken dat de koper het gebouw vóór de levering zou slopen en de grond bouwrijp zou maken. Uiteindelijk werd bouwrijpe grond geleverd. De naheffingsaanslag overdrachtsbelasting werd opgelegd omdat de koper volgens de Belastingdienst al voor de juridische levering de economische eigendom van de grond zou hebben verkregen. Dat zou zijn geweest in de periode vanaf het aangaan van de koopovereenkomst tot de aanvang van de sloopwerkzaamheden. Op dat moment was nog geen sprake van een bouwterrein. Daarom kon de koper geen beroep doen op de samenloopvrijstelling. Hof Arnhem-Leeuwarden deelde de opvatting van de Belastingdienst niet. Volgens het hof had de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst niet meer verkregen dan een recht op levering. Het recht op levering valt volgens de wet niet onder economische eigendom.
De Advocaat-generaal (A-G) bij de Hoge Raad concludeert tot verwerping van het beroep in cassatie. De A-G deelt de opvatting van het hof dat de mogelijkheid dat de waardestijging van de grond door de sloop groter is dan het bedrag van de sloopkosten niet inhoudt dat meer dan een recht op levering is overgegaan op de koper. Zowel de verwachte sloopkosten als de verwachte waardestijging door sloop zullen door koper en verkoper in de koopprijs zijn verdisconteerd. Eventuele risico’s die voortvloeien uit de overeenkomst met de sloper staan los van de waardeontwikkeling van de grond. Of die risico’s voor de koper of voor de verkoper zijn is niet van belang voor de vraag of sprake is van een economische eigendomsoverdracht.