Aan- en verkoop woning leidt tot belastbaar voordeel

Het resultaat uit een werkzaamheid is belast in box 1 van de inkomstenbelasting. Onder deze categorie inkomsten vallen voordelen die voortvloeien uit activiteiten die zijn gericht op het behalen van een hoger rendement dan bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten is. Dat hogere rendement moet wel redelijkerwijs te verwachten zijn. Ook het behalen van een voordeel door het benutten van bijzondere kennis leidt tot belastbaarheid daarvan.
Een voordeel dat wordt behaald door de aan- en verkoop van een onroerende zaak is een resultaat uit een werkzaamheid als de doorverkoop met winst de reden was voor de aankoop en het voordeel bij de aankoop voorzienbaar was. Verdere werkzaamheden dan de aan- en verkoop zijn niet nodig om dat voordeel te belasten.

Een erfpachtrecht met een woning werd voor € 90.000 verkocht. De koper verkocht het erfpachtrecht met de woning direct door voor € 115.000. De tweede koper verkocht het erfpachtrecht met de woning korte tijd later voor € 140.000. De derde koper was getipt door een bevriende makelaar en taxateur. De WOZ-waarde van de volle en onbezwaarde eigendom van de grond en de woning bedroeg op 1 januari van dat jaar bijna € 330.000. De derde koper verkocht het erfpachtrecht met de woning in het volgende jaar voor € 339.000. Het behaalde voordeel verwerkte hij niet in zijn aangifte inkomstenbelasting. Ook had hij de woning en de financiering daarvan niet verwerkt in box 3. De Belastingdienst legde een navorderingsaanslag op waarin het behaalde voordeel was opgenomen.

De derde koper meende dat er ten tijde van de aankoop van het erfpachtrecht met de woning geen voordeel was te verwachten. Uitgaande van de WOZ-waarde van de volle eigendom en het bedrag waarvoor de gemeente hem de blote eigendom van de grond te koop had aangeboden, berekende hij de waarde van de woning zonder grond op € 131.615. Dat zou betekenen dat de door hem betaalde aankoopprijs van € 140.000 niet te laag was. Volgens de Belastingdienst was het verschil tussen de aan- en verkoopprijs van bijna € 200.000 zo groot dat vooraf duidelijk moet zijn geweest voor de derde koper dat hij het erfpachtrecht met de woning met winst kon verkopen. In de procedure over de navorderingsaanslag werd het te belasten voordeel verminderd met het bedrag dat de derde koper had doorbetaald aan de makelaar. Met de makelaar was afgesproken dat ze bij doorverkoop de winst zouden delen.

Deel deze pagina: